Programas de ayuda para el pago inicial: cómo funcionan de verdad

Existe dinero público destinado a cubrir tu pago inicial, y la mayoría de compradores no lo pide. No porque no califiquen, sino porque no sabe que existe.

Cada estado tiene una agencia de vivienda con programas de este tipo. Muchas ciudades y condados tienen los suyos propios, y suelen estar aún peor publicitados. Bien usados, convierten una compra imposible en una compra hecha.

Pero hay una condición que hay que entender antes de firmar: la mayoría de estas ayudas no son regalos incondicionales. Son préstamos que se perdonan si cumples ciertos requisitos. La diferencia importa mucho.

Los cuatro tipos que existen

Subvención

Dinero que no se devuelve. Es la mejor estructura y la menos frecuente. Los fondos son limitados y suelen asignarse por orden de llegada, así que se agotan.

Segunda hipoteca perdonable

La estructura más común. Recibes el dinero como un segundo gravamen sobre la casa, normalmente al 0 % de interés y sin pago mensual. Se perdona gradualmente si sigues viviendo en la casa durante un periodo determinado, habitualmente entre cinco y quince años.

Aquí está la letra pequeña que hay que entender. Si vendes o refinancias antes de que termine el plazo, devuelves la parte no perdonada. Con una ayuda de 15.000 dólares y un plazo de diez años, vender en el año cuatro puede significar devolver alrededor de 9.000. Una ayuda perdonable solo es un regalo si te quedas.

Segunda hipoteca diferida

No se perdona ni se paga mensualmente, pero se devuelve entera cuando vendes, refinancias o liquidas la primera hipoteca. Sale del dinero de la venta. Es peor que la perdonable, pero sigue siendo útil: te permite comprar hoy sin pago mensual adicional.

Segunda hipoteca pagadera

Un segundo préstamo normal, con su interés y su cuota mensual, aunque a tasa baja. Es la opción menos ventajosa, porque añade un pago que además cuenta en tu relación deuda-ingreso y por tanto reduce cuánta casa puedes comprar.

Cómo encaja con tu hipoteca principal

La ayuda casi nunca funciona sola. Se estructura como segundo gravamen detrás de una primera hipoteca, normalmente FHA o convencional.

Eso tiene una consecuencia práctica importante: normalmente tienes que usar la primera hipoteca del propio programa, tramitada por un prestamista participante. No puedes coger la ayuda del estado y llevártela a cualquier banco. Las piezas encajan solo dentro del programa.

Tampoco suelen poder apilarse dos ayudas estatales sobre la misma compra, aunque en algunos casos sí se combina una estatal con una municipal.

Requisitos que se repiten

Varían mucho entre programas, pero estas condiciones aparecen una y otra vez:

• Ser comprador de primera vivienda, que en la mayoría de programas significa no haber sido propietario en los últimos tres años. Mucha gente que ya tuvo casa hace una década vuelve a calificar.
• Límites de ingreso, calculados sobre el ingreso medio de tu zona.
• Límites de precio de compra.
• Curso de educación para compradores, obligatorio en muchos programas. Suele hacerse en línea en pocas horas.
• Ocupar la casa como residencia principal, con inspecciones anuales en algunos programas.

Las cinco preguntas que debes hacer antes de aceptar

Cada programa responde distinto, y las respuestas deciden si te conviene:

1. ¿Qué estructura es exactamente? Subvención, perdonable, diferida o pagadera.
2. ¿Qué dispara la devolución? Vender es obvio. ¿Y refinanciar? ¿Y alquilar una habitación?
3. ¿Cuánto tiempo dura el periodo de perdón y cómo se prorratea si me voy antes?
4. ¿Se puede combinar con otra ayuda municipal o con concesiones del vendedor?
5. ¿Qué prestamistas participan y puedo comparar entre ellos?

La segunda y la tercera son las que más gente se salta y más disgustos causan.

Dónde buscar

Empieza por la agencia de vivienda de tu estado. Es la fuente principal y la más fiable. Busca el nombre de tu estado junto a «housing finance agency» o «agencia de financiamiento de vivienda».

Después, tu ciudad y tu condado. Los departamentos municipales de vivienda de las grandes ciudades gestionan programas propios que a veces son más generosos que los estatales, y que casi nadie conoce porque no se publicitan.

Pregunta también a prestamistas locales. Los originadores que trabajan a diario con programas estatales conocen combinaciones que no aparecen en ninguna web.

Desconfía de cualquier sitio que te cobre por «buscarte» ayudas. La información es pública y gratuita.

Si solo tienes ITIN

Hay que ser claro: la mayoría de estos programas exigen número de seguro social, porque se estructuran sobre una primera hipoteca FHA o convencional, y ambas lo requieren.

No obstante, merece la pena llamar directamente a la agencia de vivienda de tu estado y a las cooperativas de crédito de tu zona. Algunas jurisdicciones y algunos prestamistas comunitarios han desarrollado programas propios. Es una excepción, no la norma, pero preguntar no cuesta nada y la respuesta cambia según dónde vivas.

Siguientes pasos

1. Localiza la agencia de vivienda de tu estado y revisa sus programas actuales.
2. Comprueba si cumples los límites de ingreso y de precio de compra de tu zona.
3. Consulta también el departamento de vivienda de tu ciudad.
4. Apunta las cinco preguntas de arriba y hazlas antes de firmar nada.
5. Inscríbete en el curso de educación para compradores, que casi siempre es requisito.