Glosario de términos hipotecarios
Buena parte del proceso de comprar casa en Estados Unidos ocurre en inglés y
con siglas. Aquí tienes lo que significan, explicado en una o dos frases.
Si solo vas a aprender tres, que sean DTI, LTV y costos de cierre.
Son los que deciden cuánta casa puedes comprar y cuánto dinero necesitas el
día de la firma.
Amortización
El reparto de cada cuota entre capital e interés. Al principio casi todo va a interés; con los años se invierte. Por eso los primeros años apenas bajas la deuda.
APR (tasa porcentual anual)
El costo real del préstamo incluyendo la tasa de interés y las comisiones. Es el número que hay que comparar entre prestamistas, no la tasa a secas.
Capital e interés
Las dos partes de tu cuota que van al préstamo. Tu pago mensual real incluye además impuestos y seguros, así que nunca compares solo esto.
Carta de donación
Documento firmado por el familiar que te regala dinero para el pago inicial, declarando que no hay que devolverlo. Sin ella, el prestamista lo trata como deuda oculta.
COE (Certificado de Elegibilidad)
Documento del Departamento de Asuntos de Veteranos que acredita tu derecho a un préstamo VA. No es una aprobación: solo confirma el derecho.
Concesiones del vendedor
Dinero que el vendedor aporta a tus costos de cierre. Los límites llegan al 6 % en FHA y al 4 % en VA.
Contingencia
Condición que te permite retirarte de la compra sin perder el depósito: que la tasación llegue al precio, que consigas financiación, que la inspección salga bien.
Costos de cierre
Los gastos de formalizar la compra: tasación, título, registro, impuestos de transferencia y comisiones. Entre el 2 % y el 5 % del precio, aparte del pago inicial.
Cuenta de garantía (escrow)
Cuenta donde el prestamista guarda parte de tu cuota para pagar impuestos y seguros cuando vencen. Por eso tu pago mensual es mayor que capital e interés.
Depósito de buena fe (earnest money)
Dinero que entregas al aceptarse tu oferta para demostrar que vas en serio. No es un costo extra: se descuenta de lo que debes al cierre.
DTI (relación deuda-ingreso)
Tus pagos mensuales de deuda divididos entre tu ingreso bruto. El límite habitual es el 43 %. Es lo que más suele frenar una aprobación.
Gravamen (lien)
Derecho legal de un acreedor sobre tu casa. Tu hipoteca es el primer gravamen; una ayuda al pago inicial suele ser el segundo.
ITIN
Número de identificación fiscal que emite el IRS a quien no puede tener seguro social. Es un número fiscal, no un documento migratorio.
LTV (relación préstamo-valor)
Lo que debes dividido entre el valor de la casa. Con 20 % de pago inicial tu LTV es del 80 %. Es el número que decide cuándo se cancela el PMI.
MIP
El seguro hipotecario de los préstamos FHA. A diferencia del PMI, con menos del 10 % de pago inicial suele durar toda la vida del préstamo.
NMLS
Registro nacional de originadores de préstamos hipotecarios. Todo profesional tiene un número consultable públicamente. Si no te lo dan, desconfía.
Non-QM
Préstamos que no cumplen los criterios estándar y que el prestamista mantiene en sus libros. Es la categoría donde entran los préstamos ITIN.
PMI
Seguro hipotecario privado de los préstamos convencionales. Se cancela por ley al llegar al 78 % de LTV, y puedes pedirlo al 80 %.
Preaprobación
Revisión real de tus documentos que da una carta con un monto concreto. Muy distinta de la precalificación, que es una estimación sin verificar nada.
Puntos de descuento
Pago adelantado al prestamista para bajar tu tasa. Suele compensar solo si vas a quedarte muchos años en la casa.
Reservas
Dinero que debe quedarte en la cuenta después de cerrar. No lo pagas, pero tienes que demostrarlo.
Seguro de título
Póliza que te protege si aparece una reclamación sobre la propiedad de la casa. Se paga una vez, al cierre.
Suscripción (underwriting)
El análisis en el que el prestamista decide si te aprueba. Es la fase donde piden documentos adicionales y donde conviene no mover dinero.
Tasación (appraisal)
Valoración independiente de la casa. Si sale por debajo del precio acordado, el prestamista no financia la diferencia.
¿Te has topado con un término que no está aquí? Escríbenos y lo añadimos.