¿Se puede comprar casa con ITIN? Guía completa 2026

Sí, se puede comprar casa en Estados Unidos con un ITIN y sin número de seguro social. No es un vacío legal ni un atajo: es un producto hipotecario que ofrecen cooperativas de crédito, bancos comunitarios y prestamistas especializados. Lo que cambia respecto a una hipoteca normal son tres cosas: el pago inicial es más alto, la tasa de interés es algo mayor, y hay que buscar al prestamista correcto porque la mayoría no ofrece este producto.

Esta guía explica cómo funciona en la práctica.

Qué es un ITIN y para qué sirve

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de nueve dígitos que emite el IRS para que una persona pueda declarar y pagar impuestos federales cuando no califica para un número de seguro social.

Conviene tener clara una distinción que causa mucha confusión: el ITIN es un número fiscal, no un documento migratorio. No otorga estatus, no autoriza a trabajar y no acredita presencia legal. Solo identifica a un contribuyente ante el IRS.

Esto importa para la hipoteca por dos motivos. El primero es que tener ITIN, por sí solo, no te abre todos los productos hipotecarios. El segundo es que algunos prestamistas piden documentación de residencia o presencia legal aparte del ITIN, y otros no. Varía según la institución, y es la primera pregunta que conviene hacer.

Si aún no tienes ITIN, se solicita al IRS con el formulario W-7.

Por qué los préstamos FHA, VA y convencionales están cerrados

Esta es la parte que casi nadie explica bien, y entenderla ahorra meses de gestiones inútiles.

Los préstamos respaldados por el gobierno —FHA, VA, USDA— y los préstamos convencionales que se venden a Fannie Mae o Freddie Mac exigen número de seguro social. No es una preferencia del banco: es un requisito de los programas. Por eso da igual cuántos bancos visites: si el producto es FHA, la respuesta va a ser no.

Esto deja fuera precisamente los programas con pago inicial bajo. El FHA con 3.5 % o el préstamo VA sin pago inicial no están disponibles para quien solo tiene ITIN. Es una limitación real y hay que asumirla desde el principio.

Una excepción importante: los beneficiarios de DACA sí tienen número de seguro social, y con él acceden a la gama completa de productos, incluido FHA. Si estás en esa situación, no necesitas un préstamo ITIN.

Qué es realmente un préstamo ITIN

Ante ese hueco, algunos prestamistas crearon sus propios productos. Son préstamos non-QM o de cartera: el prestamista los mantiene en sus propios libros en vez de venderlos en el mercado secundario, y por tanto puede fijar sus propias reglas.

Eso explica casi todo lo demás. Como no hay respaldo gubernamental ni comprador secundario, el prestamista asume todo el riesgo, y lo compensa con un pago inicial mayor y una tasa más alta. No es un sobrecargo arbitrario: es la estructura del producto.

También explica por qué las condiciones varían tanto entre instituciones. No hay un manual común. Cada prestamista decide.

Requisitos típicos

Estas son las exigencias que se repiten en la mayoría de programas. Trátalas como referencia orientativa, no como una regla fija.

Los dos años de impuestos son el requisito que más elimina candidatos

De toda la lista, este es el filtro más duro. Prácticamente ningún prestamista lo perdona, porque las declaraciones sustituyen al historial crediticio como prueba de ingresos estables.

Si llevas menos de dos años declarando, la conclusión práctica es clara: empieza a declarar ahora. Cada año que pasa sin declarar es un año que retrasa la compra. Algunos prestamistas aceptan un solo año si el crédito es fuerte y el pago inicial grande, pero es la excepción.

El pago inicial: la conversación honesta

Aquí hay que ser directo. Con ITIN vas a necesitar más dinero al inicio que un comprador con seguro social.

Mientras un préstamo FHA se cierra con 3.5 % y algunos convencionales con 3 %, en un préstamo ITIN lo normal es entre 15 % y 20 %. Sobre una casa de 300.000 dólares, eso son entre 45.000 y 60.000 dólares, más los costos de cierre.

Dicho esto, hay margen de maniobra que mucha gente desconoce:

• Las cooperativas de crédito y los CDFIs suelen pedir menos que los prestamistas non-QM comerciales. Son instituciones con misión comunitaria y condiciones más razonables. Merecen ser tu primera llamada, no la última.
• Un puntaje de crédito alto reduce el requisito. La diferencia entre 620 y 700 puede ser de varios puntos porcentuales de pago inicial. Si te faltan seis meses de ahorro de todas formas, dedícalos también a subir el puntaje.
• Existen programas con menos del 10 % en algunos prestamistas para perfiles muy sólidos, aunque son minoritarios y conviene desconfiar de quien los anuncia como si fueran lo habitual.
• Los fondos regalados por un familiar se aceptan en muchos programas, con carta de donación documentada.

Lo que no vas a encontrar es un préstamo ITIN sin pago inicial. Si alguien te lo ofrece, desconfía.

Las tasas de interés

Las tasas de un préstamo ITIN se sitúan normalmente entre uno y tres puntos porcentuales por encima de una hipoteca convencional comparable.

No publicamos cifras concretas en esta guía, y hay una razón: las tasas cambian a diario y dependen de tu perfil, del prestamista y del tipo de propiedad. Cualquier número publicado estaría desactualizado antes de que lo leas. Pide siempre cotizaciones a varios prestamistas el mismo día, que es la única forma de comparar de verdad.

Sí conviene saber una cosa: la diferencia entre prestamistas es grande. En un producto sin estandarizar, comparar tres o cuatro ofertas puede significar decenas de miles de dólares a lo largo del préstamo. Es el mejor rendimiento por hora invertida de todo el proceso.

Documentos que vas a necesitar

Prepararlos con antelación acorta el proceso considerablemente.

Identidad y situación fiscal
– Carta del IRS con tu ITIN (aviso CP565) o documento oficial equivalente
– Pasaporte del país de origen u otra identificación aceptada
– Documentación de residencia o autorización de trabajo, si el prestamista la pide

Ingresos
– Declaraciones federales de los últimos dos años
– W-2, 1099 o estado de pérdidas y ganancias si trabajas por cuenta propia
– Talones de pago recientes
– Extractos bancarios de los últimos meses

Crédito alternativo, si no tienes puntaje
– Comprobantes de pago de renta
– Recibos de servicios a tu nombre
– Cualquier pago recurrente documentado durante doce meses o más

Dónde buscar prestamista

Tres tipos de institución trabajan este producto:

Cooperativas de crédito y bancos comunitarios. Suelen ofrecer las mejores condiciones. Muchas exigen hacerse socio primero, lo cual es un trámite menor. Busca las que operan en zonas con población hispanohablante grande.

CDFIs. Instituciones financieras de desarrollo comunitario, con misión explícita de atender a quienes el sistema tradicional deja fuera. Sus condiciones suelen ser las más favorables cuando están disponibles.

Prestamistas non-QM. Los más fáciles de encontrar y los que más publicidad hacen, pero también los más caros. Úsalos como referencia de comparación, no como primera opción.

Los estados con más oferta son California, Texas, Florida, Nueva York e Illinois, sencillamente porque es donde está la demanda.

Cómo verificar que un prestamista es legítimo

Este mercado atrae a intermediarios sin escrúpulos precisamente porque sus clientes suelen tener menos información. Dos comprobaciones que toman cinco minutos:

1. Busca el número NMLS. Todo originador de préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene uno, y es consultable públicamente en el registro nacional. Si no te lo dan, se acabó la conversación.
2. Desconfía de cualquier pago por adelantado para «apartar» una tasa o «gestionar» una aprobación antes de tener una solicitud formal en marcha.

Y una regla general: nadie puede garantizarte una aprobación antes de revisar tus documentos.

Preguntas frecuentes

¿Es legal comprar casa con ITIN?
Sí. No existe ninguna ley que prohíba conceder una hipoteca a alguien sin número de seguro social. Lo que ocurre es que la mayoría de instituciones prefiere no hacerlo, porque estos préstamos no se pueden vender en el mercado secundario.

¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?
No. El FHA exige número de seguro social.

¿Necesito estatus legal?
El ITIN no acredita estatus, y algunos prestamistas piden documentación de residencia o autorización de trabajo por separado mientras otros no. Pregúntalo en la primera llamada, antes de reunir papeles.

¿Puedo comprar si trabajo por cuenta propia?
Sí. Es un perfil muy común en este producto. Los programas de extractos bancarios permiten calificar con los depósitos del negocio cuando las declaraciones no reflejan bien los ingresos reales.

¿Puedo refinanciar más adelante si obtengo un seguro social?
Sí, y suele ser buena idea. Al acceder a productos convencionales o FHA, la tasa mejora. Muchos compradores planifican esa refinanciación desde el inicio.

¿Puedo comprar con mi cónyuge si él o ella tiene seguro social?
Sí. Las familias de estatus mixto son un caso frecuente, y a veces conviene que solicite solo quien tiene el seguro social, porque abre productos con pago inicial mucho menor. Merece analizarse caso por caso.

Los siguientes pasos

1. Confirma que tienes dos años de declaraciones presentadas con tu ITIN. Si no, empieza este año.
2. Revisa si tienes puntaje de crédito. Si no, reúne doce meses de comprobantes de renta y servicios.
3. Calcula cuánto necesitas: entre 15 % y 20 % del precio, más costos de cierre.
4. Llama primero a cooperativas de crédito y CDFIs de tu zona, y solo después a prestamistas non-QM.
5. Pide al menos tres cotizaciones el mismo día y compáralas por escrito.

Esta guía tiene fines informativos. No somos prestamistas ni ofrecemos asesoramiento financiero personalizado. Las condiciones varían según el prestamista, el estado y tu situación particular. Consulta con un originador con licencia antes de tomar decisiones.